Для продажи или покупки недвижимости важно знать, чем долевая собственность отличается от совместной. Действовать следует в рамках действующего законодательства. В противном случае можно лишиться доли в недвижимости или всего права собственности на нее.
Соответственно, возникает вопрос, что выгоднее: долевое или совместное владение? При продаже важно понимать, как правильно поступать при покупке или продаже. Какие сделки являются безопасными? Отличие не является очевидным, если не погружаться в подробности. В каждом случае владелец жилья не один. Отличаются механизмы заключения договоров при купле-продаже.
В нашем законодательстве нет норм, которые бы ограничивали право собственности, количество владельцев недвижимости. Степень родства также может отличаться: родители, дети, супруги или дальние родственники. Даже без родственных связей можно совместно владеть недвижимостью. В совместной собственности, например, при продаже квартиры, все должны действовать по общей договоренности. При долевом участии – каждый за себя. В последнем случае существует своя определенная доля в недвижимости. Соответственно, такие же возникают и действия. Не все доли бывают равнозначными, их количество не регламентируется. Это не все различия в соответствии с видом владения.
Общая собственность
Решение об этом принимают владельцы, если не хотят заниматься выделением долей. Все распоряжение недвижимостью является солидарным, обоюдоотвественным. Принцип добросовестности должен руководить владельцами. Обычно в общем владении находятся квартиры супругов и их детей. Только в случае заключения брачного договора ситуация может меняться. Вся недвижимость и другое имущество, которое было приобретено в период брака, является совместно нажитым. При разводе все должно делиться пополам. Даже если покупка квартиры была осуществлена на одного из супругов, этот принцип действует.
Официально заключенный брачный договор разрешает проблему раздела. Его заключают до брака или уже после него. Все владельцы при совместной собственности выступают при продаже недвижимости в качестве одной стороны сделки. Среди них нет преимущественных прав. При такой форме собственности возникают свои преимущества и недоставки.
К преимуществам относится равное право для всех пользоваться. Солидарно оплачиваются и расходы на коммунальные услуги. Налог на имущество также делится. Распределение финансовой нагрузки помогает каждому в меньшей степени тратиться. Если в судебном порядке будет происходить разбирательство с каким-либо из владельцев, нельзя наложить ограничительные меры на недвижимость в целом.
К недостаткам относится факт выдачи только одного документа на всех собственников. Если владельцы живут в разных местах, это может быть неудобно физически, если необходимо решить какие-либо вопросы. Понадобится забирать документы, а потом тратить время на их возвращение. Если же такая недвижимость сдается, то плата арендатора должна равномерно распределяться между всеми. Органы опеки необходимо подключать при любой сделке, если в такой недвижимости прописаны несовершеннолетние.
Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности
Подобная сделка не относится к операциям, связанными с повышенными рисками. Важно понимать, какие документы необходимо проверить. Практичнее обратиться к нотариусу, который все подобные вопросы возьмет на себя.
Важно, чтобы у всех собственников такой недвижимости было обоюдное согласие относительно продажи. Ни один из них самостоятельно не вправе принимать решение. Согласие собственников на сделку должно быть официально заверено. Сделка не состоится, если хотя бы один из владельцев будет против.
Специалисты рекомендуют в любом случае проверить форму владения объектом. Это касается даже ситуаций, если недвижимость принадлежит только супругам. Рассматривать необходимо свидетельство о регистрации собственности, выписку из единого реестра, паспорта владельцев, документ, в связи с которым была зарегистрирована квартира. Также необходимо обратить внимание на брачный договор, если такой существует. Документов достаточно много, поэтому эту работу лучше поручить профессионалам. Реальные сведения о квартире возможно получить непосредственно из выписки. Данные о недвижимости должны полностью совпадать. При наличии полного перечня документов, возможно установить все данные об объекте недвижимости.
Если он был в собственности супругов, то сделку можно совершать с одним из них при наличии нотариально заверенного разрешения со стороны второго. Это необходимо, чтобы в будущем не возникло ситуации оспаривания сделки. Для регистрации в реестре оплачивается пошлина.
Чем отличается долевая собственность?
Важно понимать, что вне официального брака такого понятия практически не существует. Такая собственность супругов не менее популярна, чем совместное владение. Выделение долей производится официально, но это не означает, что они обязательно быть равными.
Для управления подобной недвижимостью владельцы могут заключать специальное соглашение. В нем прописывается право каждого. Если в добровольном порядке договориться не получается, решить спор возможно только при помощи суда.
К преимуществам долевого владения можно отнести возможность самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости. Для проведения любых действий согласование не требуется. Дарить и продавать возможно, но сначала необходимо уведомить владельцев других долей, поскольку они имеют первоочередное право выкупа.
При возникновении долгов квартиру с долевой собственностью невозможно изъять. Проблемы могут возникнуть у одного или нескольких владельцев долей. Однако, других это касаться не будет. Наличие собственных документов, определяющих собственность, также является плюсом.
Из недостатков можно обозначить, что доля в недвижимости не означает отдельное помещение. Комнаты бывают разными по площади. К тому же, существуют места общего пользования. Поэтому физически точно выделить имущество практически невозможно.
Судебные ограничения могут быть наложены на долю владельца. Например, возможен запрет на продажу или же другое ограничение. Такие обстоятельства могут стать проблемой для остальных обладателей долей.
Правила выделения доли
Если говорить о приватизации недвижимости, то доли являются равными. При получении наследства, они могут формироваться в соответствии с завещанием. Возможно и другое распределение, если собственники способны между собой договориться. Поводом претендовать на большее могут послужить чеки, доказывающие покупку стройматериалов для ремонта общих мест пользования.
Доля – это процент имущества, но она чаще всего не равна какой-либо части квартиры или частного дома. Допустим, имеем четыре комнаты и четырех владельцев. Соответственно, доля составляет ¼. Но, это не целая комната, поскольку и часть кухни, коридора, санузла также принадлежит человеку. Полная четверть существует в качестве права для управления всей квартирой. Выделение доли через суд с точным описанием имущества помогает решить любые разногласия между долевыми владельцами.
Если рассматривать двухкомнатную квартиру и двоих владельцев. То половина имущества не прорисовывается на техническом плане недвижимости. В такой ситуации владение означает право на часть квартиры без учета подробностей. Оба владельца имеют право присутствовать в любой комнате, пользоваться местами общего пользования без согласования этого с другим.
Покупка доли
Такая сделка весьма возможна при наличии у обладателя всех необходимых документов. Проверять необходимо при помощи выписки из реестра. Одну долю можно приобрести у ее владельца. Если необходима вся недвижимость, то договариваться понадобится со всеми дольщиками и подписывать договоры.
Напомним, что преимущественное право на выкуп доли имеют другие совладельцы. Поэтому, прежде чем купить такую квартиру, необходимо удостовериться, что остальные владельцы уже получили предложение купить и сами отказались от него. Если ответа в указанный срок не поступило, это тоже считается отказом. Если владельцы других долей не были уведомлены о продаже, то они имеют право обратиться в суд.
В заключение
Условия распоряжения недвижимым имуществом – это основное отличие между долевой и совместной собственностью. Во всем есть свои нюансы. Поэтому следует разобраться самостоятельно либо обратиться к профессионалам, которые помогут избежать ошибку, подводных камней в будущем. Если не изучить все подробности, можно столкнуться с мошенническими схемами, которые являются довольно распространенными. Подлог согласий остальных собственников – один из часто встречающихся вариантов.
Тщательное изучение документов, нотариальное заверение документов позволит сделать все по закону и не дать повода для судебных разбирательств в будущем.